Quand on pense au système de logement américain, l’expression «facile à utiliser» ne vient généralement pas à l’esprit. L’achat d’une maison ou même simplement la location d’un appartement nécessite généralement des milliers de frais initiaux, de frais de dossier, de vérifications de crédit, etc. Et si vous postulez pour un logement abordable, la situation est pire. Les villes obligent souvent les candidats à sauter à travers des cerceaux ridicules pour même postuler à un nombre limité d’unités abordables. À Washington, DC, les candidats doivent suivre un cours d’orientation puis entrez manuellement les loteries individuelles pour chaque maison pour laquelle ils postulent.
Les bénéficiaires des chèques choix logement (mieux connus sous le nom de Chèques “Section 8” après la partie d’une loi fédérale de 1937 les autorisant) ont le pire de tous. Non seulement les propriétaires les discriminent souvent, mais les autorités locales du logement sont sous-financées et, une fois sur une liste d’attente, les candidats attendent en moyenne des années pour obtenir un bon. De nombreuses autorités du logement ont ont fermé leurs listes d’attente, donc si vous traversez soudainement des moments difficiles et avez besoin d’aide, vous n’avez pas de chance. Vous ne pouvez littéralement pas postuler.
Mais une collaboration entre une équipe de spécialistes des sciences sociales et deux autorités du logement à Seattle suggère que les choses ne doivent pas être aussi sombres. Le programme, appelé Création de déplacements vers l’opportunité (CMTO), cherche à aider les bénéficiaires de la section 8 de la région de Seattle à trouver un logement dans des zones où les enfants grandissent pour gagner des revenus élevés.
Certains de ces chercheurs avaient trouvé plus tôt cette opportunité (mesurée comme la part des enfants pauvres qui se retrouvent dans une tranche de revenu plus élevée à l’âge adulte) variait considérablement non seulement d’une ville à l’autre, mais d’un pâté de maisons à l’autre. Leur espoir était de diriger les bénéficiaires vers les blocs dont les enfants ont historiquement prospéré à l’âge adulte.
Les premiers résultats de l’initiative sont sortis en 2019 — vous pouvez lire un histoire que j’ai écrite à ce sujet alors. Les résultats étaient prometteurs : le programme a considérablement augmenté la part des bénéficiaires de bons qui ont déménagé dans des quartiers à forte opportunité. Maintenant le les chercheurs ont publié de nouveaux résultatset avec plusieurs années de données, ils confirment non seulement que le programme stimule les déplacements vers des zones à forte opportunité, mais ils expliquent pourquoi cela fonctionne.
La réponse courte : les navigateurs. CMTO ne s’est pas contenté de donner aux bénéficiaires des bons des informations sur les quartiers à fort potentiel, puis de les laisser à eux-mêmes. Il les a jumelés à des «navigateurs de logement», des administrateurs professionnels qui pourraient les aider à naviguer dans les demandes de logements et à parler aux propriétaires pour aider les baux à passer. L’aide a fait une énorme différence – pour l’article le plus récent, les chercheurs ont expérimenté en ne donnant à certains candidats que des informations et à d’autres un ensemble plus complet. Le groupe sans aide était beaucoup moins susceptible de déménager dans un quartier à opportunités élevées.
Raj Chetty, professeur d’économie William A. Ackman à Harvard et l’un des chercheurs à l’origine de ce projet, m’a dit que la théorie économique standard ne prédirait pas que les navigateurs fassent une telle différence. Il est logique que le simple fait d’obtenir des informations modifie les comportements des gens, mais il est moins clair pourquoi avoir un guide le ferait. Les modèles économiques standard supposent que les gens agissent de manière rationnelle compte tenu des informations dont ils disposent, et il semble qu’apprendre qu’un certain quartier produit de bons résultats pour leurs enfants devrait suffire. Vous ne devriez pas avoir besoin de plus que les informations.
Pour les non-économistes, cependant, cette conclusion semble assez intuitive. Les bénéficiaires des bons de Seattle ont obtenu un bon service client d’une agence gouvernementale – et comme c’est le cas presque partout ailleurs, cela s’est avéré très important.
Comment vous créez des mouvements vers des opportunités
Les navigateurs au centre de l’intervention sont de deux types : les navigateurs familiaux, qui travaillent avec les familles de la Section 8 pour les aider dans leur recherche de logement ; et les navigateurs du logement, qui rencontrent les propriétaires dans les quartiers à forte opportunité et dissipent toute impression négative qu’ils pourraient avoir sur le programme de la section 8 et sur les locataires qui pourraient avoir un casier judiciaire ou un mauvais crédit. Les deux sont sous contrat par l’intermédiaire d’une organisation à but non lucratif locale, la Association de développement communautaire intérimaire.
Nikkie Manlapaz, une mère qui travaille qui a trouvé un foyer grâce à ce programme, m’a dit en 2019 que les navigateurs étaient absolument essentiels. Elle a dit que lors de précédentes recherches de logement, elle s’était appuyée sur «ce que j’ai entendu d’amis et sur Craigslist. J’ai essayé Apartments.com, mais il s’agissait simplement d’appeler les lieux par vous-même, de regarder les lieux par vous-même, de postuler et d’attendre, et généralement la réponse est non.” Grâce à la section 8, elle avait déjà l’argent. Mais ce dont elle avait besoin, c’était d’un processus plus simple.
Manlapaz a déclaré qu’après avoir dit à son navigateur qu’elle voulait vivre dans le Northgate, un quartier d’opportunités dans le nord de Seattle, son navigateur l’a appelée pour l’informer de tout poste vacant. Lorsqu’elle en choisissait une qu’elle aimait, « ils s’occupaient à peu près du reste. Je leur ai donné mes informations, ils ont donné mes informations au bureau de location, ils ont postulé pour moi et ils ont aidé avec le premier mois de loyer et l’assurance du locataire pendant un an. À certains égards, c’est ce que les gens riches obtiennent lorsqu’ils paient pour des courtiers en location ou des agents immobiliers d’élite, dont les honoraires peuvent être élevés mais qui peuvent éliminer certaines corvées et incertitudes du processus.
Ce que nous avons appris depuis 2019, c’est que ce type de navigation est exactement la raison pour laquelle le programme fonctionne. Dans le cadre de l’étude de suivi, les auteurs (Chetty, Peter Bergman, Stefanie DeLuca, Nathaniel Hendren, Lawrence Katz et Christopher Palmer) ont divisé l’expérience en trois bras, testant trois programmes différents.
Un groupe n’a obtenu que des informations sur les zones à fort potentiel et une aide financière à court terme pour les aider à déménager ; c’est le groupe d’intervention « léger ». Le groupe « moyen » a obtenu un soutien limité des navigateurs, ainsi que des informations et un soutien financier. Le groupe d’intervention “lourd” a eu l’expérience complète du navigateur. Un groupe de contrôle a reçu un bon et aucune information supplémentaire ou soutien financier.
Les résultats étaient sans équivoque : les familles recevant le traitement lourd étaient beaucoup plus susceptibles de déménager dans une zone à forte opportunité. Dans le groupe témoin, qui n’a reçu aucune information ni assistance, 12,5 % des familles ont déménagé dans des zones à forte opportunité. L’intervention légère a augmenté cette part de 8,9 points de pourcentage, mais ce changement n’était pas statistiquement significatif. L’intervention moyenne a augmenté la part des déménagements dans un quartier à opportunités élevées à 26,3 %, soit plus que le double, suffisamment pour être statistiquement significatif.
Mais le traitement complet a augmenté la part à 53,3% – la plupart des participants se déplaçaient maintenant vers des zones à fortes opportunités. C’était de loin la forme d’intervention la plus efficace.
C’était aussi la plus chère, mais elle ne casse pas la tirelire : elle coûte 3 060 $ par famille, contre 1 001 $ pour l’intervention moyenne et 705 $ pour la légère. Chetty note que cela n’inclut pas le fait que certains quartiers à opportunités élevées avaient des loyers plus chers, ce qui signifie que les coûts de subvention mensuels de la section 8 ont augmenté. Sur la durée de vie moyenne d’un bon (sept ans), le coût du programme et les frais de loyer supplémentaires s’ajoutent à une augmentation de 17,2 % du coût total du bon pour l’autorité de logement.
Cependant, toutes les autorités de logement n’auraient pas à payer autant. “Il y a beaucoup d’opportunités, [neighborhoods] qui ne sont pas plus chers, où nous pensons que les enfants s’en tireraient aussi bien », dit Chetty. Il est possible qu’une régie du logement refuse d’augmenter les subventions pour les zones à coût élevé, finisse par ne payer que 3 060 $ par famille et soit toujours en mesure de placer de nombreuses familles dans ces zones « économiques ».
Quoi qu’il en soit, l’argent semble en valoir la peine. Un article antérieur de Chetty, Hendren et Katz, analysant une expérience à grande échelle menée par le Département du logement et du développement urbain dans les années 1990, a constaté que les enfants vivant dans des logements à bons qui ont été placés dans des quartiers à faible pauvreté par l’expérience ont vu leurs revenus augmenter de 31 % au milieu de la vingtaine. , par rapport aux destinataires qui n’ont pas bougé. C’est un gain énorme, qui s’élève facilement à plus de 3 000 $ par personne en prestations. La fréquentation universitaire est plus élevée et la monoparentalité moins courante chez les adultes dont les familles ont reçu le bon; ils sont également plus susceptibles de vivre dans des quartiers à faible pauvreté à l’âge adulte.
J’ai attendu qu’un guide vienne me prendre par la main
Après l’article de 2019, dit Chetty, certains de ses pairs en économie ont rejeté les résultats. Mais, note-t-il, « il s’avère que ce n’est pas ce qui se passe. Si vous donnez des informations aux gens, et même de l’argent, cela ne suffit pas. Ce qui le fait, ce sont les navigateurs : un véritable processus pratique qui aide les gens à surmonter les frictions liées à la demande de logement.
Si cette explication est étrangère à certains économistes modélisant des acteurs rationnels, elle est totalement familière en sociologie, où il est de rigueur de noter que le comportement des gens est façonné par la stigmatisation, les comportements et attitudes institutionnels, et leur propre bande passante pour prendre des décisions. Stefanie DeLuca de Johns Hopkins, une éminente sociologue, est co-auteur du nouvel article et dirige une équipe de 50 enquêteurs qui ont fini par parler à 119 familles différentes qui faisaient partie de l’expérience. L’espoir était de donner une idée qualitative de ce à quoi ressemblait le programme pour les participants : ce qu’il a aidé, quelles limites il avait.
«L’invitation d’ouverture aux entretiens est« racontez-moi l’histoire de votre vie », puis nous passons finalement à la phase où ils s’inscrivent à CMTO et nous disons« parlez-moi de CMTO », explique DeLuca. «Ce qui ressortait de cette question initiale», se souvient-elle, était «l’aspect de la communication émotionnelle. Les familles se sentaient vraiment soulagées, soutenues, optimistes, plus confiantes.
De nombreux participants, a-t-elle rappelé, ont rapporté «des expériences qui les rendent assez pessimistes» avec le logement dans le passé. Dans le journal, elle cite un membre du groupe de contrôle, Arya, qui déplore que lors de sa dernière visite dans un futur appartement, elle n’ait même pas pu “amener quelqu’un à me rencontrer là-bas qui pourrait simplement s’asseoir avec moi… pour expliquer la paperasse. En comparaison, Tina, une mère qui a reçu l’aide de l’OTMC, a déclaré : « Wow, ce programme, comme s’ils étaient avec vous en tout temps, ils vous aident, ils sont là pour vous guider. »
Le travail des navigateurs était vaste. Ils pourraient agir comme un soutien émotionnel, rassurer les candidats que le processus se déroule bien et qu’ils réussiront à trouver une place. Ils pourraient jouer le rôle de coachs, aider les candidats à constituer des « CV de location » pour séduire les propriétaires. Ils servaient souvent d’intermédiaires capables de gérer des communications délicates ou difficiles avec les propriétaires.
Honnêtement, la meilleure comparaison qui ressort du journal est celle d’un concierge d’hôtel. Les navigateurs ont offert une aide tout aussi complète à leurs clients, le genre d’aide que le gouvernement offre rarement aux citoyens. Et cela, en fin de compte, était la partie la plus puissante de l’intervention pour amener les gens à louer dans des zones à forte opportunité, l’objectif principal tout le temps.
C’est une leçon qui pourrait avoir des implications étonnamment profondes. Il n’y a pas de concierges pour la plupart des services gouvernementaux. Si vous rencontrez des difficultés, des programmes tels que les coupons alimentaires / SNAP et Medicaid vous inscrivent souvent en ligne sans que personne ne vous aide. Les départements des services sociaux des États sont généralement en sous-effectif et mal équipés pour guider les gens dans les candidatures, les aider dans leurs recherches d’emploi et généralement « naviguer » dans le processus comme le faisaient les navigateurs de Seattle. Nous dépenser beaucoup d’argent en programmes sociauxmais ils ne font pas tout ce qu’ils pourraient en raison de la difficulté d’accès. Une personne sur cinq éligible aux coupons alimentaires ne les reçoit pas, et dans un certain nombre d’États comme la Californie et la Caroline du Nord, 30 % ne les reçoivent pas. Cela est dû en partie à la difficulté de s’inscrire et de conserver les avantages.
Les résultats de l’OTMC suggèrent qu’un modèle de conciergerie pourrait également valoir la peine d’être essayé sur des programmes comme ceux-ci. Les gens ont besoin d’un soutien financier, bien sûr. Mais parfois, ils ont aussi besoin d’un soutien émotionnel et logistique.